¿Pero construimos lo suficiente para cubrir la demanda? De acuerdo al Censo de Obras 2013 elaborado por CAPECO, se estima que a nivel nacional hay un total de 431 881 hogares que requieren contar con una vivienda nueva. A este déficit cuantitativo habría que añadir que en todo el Perú hay más de 1.4 millones de viviendas que sufren un déficit cualitativo, es decir, que no brindan las condiciones óptimas para vivir porque presentan deficiencias en estructura, servicios básicos o habitabilidad, es decir, hacinamiento.

Por otro lado, la oferta de las empresas inmobiliarias solo llega a 70 mil viviendas anuales, debido al encarecimiento del suelo urbano, a la demora en la entrega de los permisos municipales y registrales, y a la ausencia de zonas con acceso a saneamiento, electricidad y vías de transporte. “No estamos ante un boom inmobiliario, para ello tendríamos que construir 500 mil viviendas al año, pero de todas maneras se ha dado un paso muy importante”, señala el arquitecto Luis Tagle Pizarro, director de la Dirección Nacional de Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).

El inicio del «boom»

En la Lima Metropolitana de nuestros tiempos, resulta habitual encontrarse con camiones de desmonte, enormes grúas amarillas, obreros de construcción y casetas de ventas que anuncian próximos proyectos habitacionales. Pero hace un par de décadas, la realidad era otra: El MVCS recién se creó en julio del 2002, con el objetivo de formular, aprobar, ejecutar y supervisar las políticas de alcance nacional aplicables en materia de vivienda, urbanismo, construcción y saneamiento.

Ante la creciente demanda de hogares en todo el país, desde el Estado se optó por una salida de impacto rápido: otorgar subsidios a través de programas como Techo Propio y MiVivienda. “Fue una lucha tremenda: la empresa no presentaba proyectos porque no creía en esta política y los bancos ponían intereses altos. Felizmente, gracias a la persistencia del gobierno, la vivienda ya no se encuentra estrictamente en este sector sino que está siendo absorbido y resuelto por los empresarios privados y la banca”, señala el arquitecto Tagle.

Ciudades densas y verticales

La inversión privada ha dinamizado el sector de la construcción. Los camiones, las grúas, los obreros y las casetas de ventas se multiplican exponencialmente, sobre todo en distritos como Surco, Miraflores, Barranco, San Miguel y Magdalena, que concentran la mayor cantidad de proyectos inmobiliarios de Lima. Las casas unifamiliares se han visto reemplazadas por edificios de 5, 10 o más pisos. Donde antes vivían cinco personas, ahora viven cien.

Sin embargo, contrariamente a lo que podría pensarse, Lima no es una ciudad densa (aún). De acuerdo a voceros del Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de Lima y Callao (PLAM 2035), si bien en algunos distritos está aumentando la densidad, en dos tercios de la ciudad hay menos de 120 habitantes por hectárea. Es decir, hay muy poca población usando mucha superficie de suelo.

«El crecimiento horizontal y sin control de Lima ha sido totalmente malévolo. Llevar agua, desagüe y energía a estas inmensas “sábanas” cuesta cinco veces más que en urbes planificadas. Una ciudad densa es más competitiva porque como todo se centraliza, se dan mejores servicios y se atiende mejor a la población”, precisa el director.

No obstante, la aparición de nuevas edificaciones nos plantea una duda: ¿Estamos frente al peligro de un colapso de los servicios básicos? Según Tagle, no deberíamos pensar en ello porque todo desarrollo implica también una rehabilitación. “Nuestros sistemas de agua y desagüe son de los años cuarenta y respondían a una ciudad de tres millones de habitantes. Ahora somos diez millones, por lo que todo el sistema tiene que cambiar y modernizarse.”

Crecimiento planificado

De acuerdo al arquitecto, las costumbres y necesidades de vivienda han ido cambiando en la última década. El sueño de la casa propia, de tener título de propiedad sobre un lote se ha reemplazado por el sueño del departamento propio, principalmente debido al encarecimiento del suelo. Habitar en viviendas multifamiliares es una opción cada vez más demandada. El crecimiento urbano de los próximos años continuará yendo hacia arriba, con edificios con el doble o el triple de altura a los que ya estábamos acostumbrados de ver.

Aunque claro, esta transformación va de la mano de una planificación municipal (provincial y distrital) que requiere una urgente renovación. El MCVS realiza evaluaciones permanentes sobre el estado de los planes de desarrollo urbano municipal. De las más de 1800 municipalidades que existen en el país, el 40% se ubica en zonas urbanas. Y de ellas, solo el 20% tiene planes, elaborados hace 30 años.

“La ciudad ha ido creciendo por invasiones y en cuanto a planificación estamos tremendamente atrasados. Muchos municipios no tienen una gestión del plan, lo tienen como un documento exigido para acceder a un presupuesto y del que solo usan el plano de zonificación para vender”.

Por último, el arquitecto Tagle señala que Lima está atravesando por los cambios propios de una ciudad joven: “Tenemos 500 años frente a los 2000 o 3000 años que tienen las ciudades europeas y asiáticas. Las grandes ciudades empezaron igual que nosotros y fueron demolidas y levantadas. Japón se levanta cada diez años, se demuela y se construye tres veces más. Eso es parte de la evolución natural de las ciudades históricas«.

• El Arq. Luis Tagle participó como panelista en la conferencia “La problemática de las habilitaciones urbanas en el marco del boom inmobiliario en la última década: análisis interdisciplinario desde la perspectiva legal, urbanística y financiera”, organizada por el Instituto Riva Agüero y la Facultad de Derecho de la PUCP.